Jak sprzedać mieszkanie – wszystkie kroki od A do Z

Masz potrzebę sprzedaży mieszkania? W tym przypadku jest wiele do zrobienia. W tym artykule wyjaśnimy, jakie powinny być Twoje kroki.

Sprzedaż na własną rękę lub z pomocą pośrednika?

Pierwszą rzeczą, którą musisz zdecydować, jest sposób, w jaki zamierzasz sprzedać swoje mieszkanie. Możesz spróbować zrealizować transakcję samodzielnie. Będzie Cię to jednak kosztowało sporo czasu i nerwów. Pamiętaj, że musisz uregulować wiele kwestii prawnych.

Aby zaoszczędzić wiele odpowiedzialności wielu obywateli Rosji decyduje się na korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Będzie on pełnił rolę pośrednika. Musisz być obecny tylko podczas pokazywania mieszkania kupującemu (ale nie jest to obowiązkowe), możesz być również obecny podczas zawierania umowy. Jednak pośrednik pobierze od Ciebie opłatę w wysokości do 6% ceny mieszkania. Jest to główna wada tego rozwiązania.

Wybór agenta nieruchomości

Załóżmy, że zdecydowałeś się wziąć łatwy sposób i skorzystać z usług pośrednika. Jak go wybrać? Wskazane jest kierować się jego kompetencjami, nie myśląc zbytnio o czasie, w jakim jest na rynku. Porozmawiaj z pośrednikiem. Musi wykazać, że posiada niezbędną wiedzę prawną, ekonomiczną i techniczną. Jak niektórzy mówią, pośrednik powinien być fotografem, rzeczoznawcą, brokerem, psychologiem, sprzedawcą, prawnikiem, marketingowcem, inżynierem, a nawet psychologiem w jednym. I nie zapomnij poprosić pośrednika o dowód jego podstawowej wiedzy: wszelkiego rodzaju dyplomy, certyfikaty i świadectwa. Członkostwo w stowarzyszeniach zawodowych jest również potwierdzeniem kwalifikacji zawodowych. Doświadczeni ludzie, w szczególności, są członkami Polskaej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Przy pierwszej komunikacji z brokerem zapytaj o to, jak możesz sprzedać swoją nieruchomość za jak najwyższą cenę przy stosunkowo niewielkim nakładzie czasu. Następnie, mieć realtor powiedzieć o jego ofertach zrobić w Twojej okolicy. Chcesz wiedzieć, czy lubisz obcować z tą osobą?. Najlepiej nie wybierać Realtor jako pośrednika, który nie byłby wygodny zbliża się.

Sprzedaż nieruchomości bez pośrednika

Wycena mieszkania

Jeśli zdecydujesz się nie korzystać z usług pośrednika, będziesz musiał zrobić wszystko sam. Trzeba zacząć od wyceny nieruchomości. Ten proces pomoże Ci zdecydować, o jaką kwotę powinieneś poprosić za swoje mieszkanie. Cena zależy od wielu czynników:

1. Powierzchnia mieszkania;

2. Liczba pokoi;

3. Obecność balkonu lub loggii;

4. Układ – Oddzielne łazienki i toalety to duży plus, podobnie jak pokoje łączone, które obniżają cenę końcową;

5. Bliskość – wysoko cenione są mieszkania, które nie wymagają długiego spaceru do szkoły, przedszkola i sklepu spożywczego;

6. Miłej naprawy;

7. Podłoga – z reguły im wyższe mieszkanie, tym wyższej ceny można się spodziewać;

8. Sąsiedztwo – bierze pod uwagę to, jak dobrze jest osadzone;

9. Wielkość obiektów użyteczności publicznej.

Możesz odwiedzić stronę internetową Federal State Statistics Service, aby oszacować swoje mieszkanie. Można też szukać ogłoszeń jak najbardziej podobnych. Można je łatwo znaleźć na jakimś warunkowym Avito i w gazetach, które publikują podobne ogłoszenia.

Jeśli obliczysz średnią cenę za podobną nieruchomość, otrzymasz kwotę, o którą możesz poprosić w szybkiej sprzedaży. Możesz zrobić go trochę dłużej, jeśli chcesz długo czekać. Można też ją zmniejszyć, w takim przypadku kupiec znajdzie się znacznie szybciej. Statystyki pokazują, że 60% kupujących wybiera nieruchomość wycenioną prawidłowo lub nawet niedoszacowaną.

Przygotowanie dokumentów

Aby zawrzeć transakcję sprzedaży, należy mieć przy sobie następujące dokumenty:

1. Polska paszport;

2. Zaświadczenie o tytule;

3. Paszport katastralny dla mieszkania można uzyskać w BTI;

4. Wypis z księgi mieszkaniowej o liczbie osób zameldowanych w mieszkaniu uzyskany z HOA, MC, HCC lub MFC;

5. Wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, uzyskany w lokalnym oddziale Rosreestr, na stronie internetowej departamentu lub z MFC;

6. Pomoc w zakresie legalności przebudowy, jeśli została przeprowadzona – można uzyskać w Biurze Inwentaryzacji Technicznej;

7. Informacje te można uzyskać w spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielni miejskiej, spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub we Wspólnym Centrum Informacji i Rozliczeń;

8. Zgoda władz opiekuńczych na sprzedaż mieszkania, jeśli właściciel jest niepełnoletni;

9. Notarialna zgoda małżonka na sprzedaż mieszkania, jeśli zostało ono zakupione w trakcie trwania małżeństwa.

Lista wydaje się być ogromna. Praktyka pokazuje jednak, że zebranie wszystkich papierów nie zajmuje wiele czasu. Nie należy się spodziewać, że otrzymamy go po tygodniu lub dwóch.

Reklama Twojego mieszkania

Zdobądź wszystkie niezbędne dokumenty? Teraz musisz zareklamować swoje mieszkanie tak, aby potencjalni nabywcy je zauważyli. Aby to zrobić, należy najpierw zrobić dobrej jakości zdjęcia. Jeśli masz dobry aparat, użyj go. Wcześniej należy usunąć wszystkie niepotrzebne rzeczy: stare, zniszczone i brzydkie. Należy również sprzątać: umyć podłogi, pozbyć się kurzu, wyczyścić hydraulikę. Możesz dodać kilka domowych akcentów, takich jak dekoracyjne poduszki na kanapie lub wiązanka kwiatów w kuchni.

Fotografuj w słoneczny dzień, aby mieszkanie było dobrze oświetlone.

Następnie trzeba napisać dobry tekst do reklamy. W nim należy wypunktować wszystkie zalety mieszkania. W pierwszej części tekstu trzeba powiedzieć o głównych cechach technicznych: liczbie pięter, liczbie loggii, liczbie pokoi itp. .

Pamiętaj, aby pomyśleć o zaletach nieruchomości, które nie są szczególnie ważne dla Ciebie, ale mogą być interesujące dla potencjalnego nabywcy. Na przykład możesz zapomnieć, że w odległości krótkiego spaceru od Twojego domu znajduje się przedszkole, ponieważ nie masz nikogo, kto mógłby Cię tam zaprowadzić. Jest to ważne dla rodzin z małymi dziećmi!

Kiedy tekst i zdjęcia są gotowe, ogłoszenie może zostać opublikowane. W internecie jest wiele stron, które służą temu celowi. Najpopularniejsze z nich to Domofond, Avito i Yandex.Nieruchomości”. Mogą też istnieć lokalne strony internetowe w Twoim mieście, które reklamują podobne przedmioty.

Należy być przygotowanym na niewielką opłatę za wystawienie mieszkania na sprzedaż. Przykładowo, takie reklamy są płatne na wspomnianym już Avito.

Możesz też spróbować wypromować sprzedaż swojego mieszkania na mediach społecznościowych. Zacznij od swojej strony, a następnie umieść ogłoszenie w każdym „pchlim targu” w swoim mieście.

Pokazywanie i negocjowanie

Jeśli nie umieścisz astronomicznej ceny, wkrótce zgłosi się do Ciebie potencjalny nabywca. Kiedy on / ona umawia się na oglądanie nieruchomości, jesteś wezwany, aby uzyskać miejsce w porządku. Konieczne będzie również posprzątanie wejścia.

W mieszkaniu można przeprowadzić nie tylko rutynowe sprzątanie, ale także drobne naprawy. Można na przykład położyć luźną tapetę. Umyj okna. I spróbuj pozbyć się nieprzyjemnych zapachów, jeśli są obecne. Można też przygotować jakieś wypieki, aby goście czuli się dobrze.

Jeśli chodzi o rozmowę z kupującym, to zastanów się wcześniej, jakie pytania może zadać. Trzeba zdawać sobie sprawę z wad mieszkania. Musisz dowiedzieć się, które z nich mogą sprawić, że potencjalny nabywca będzie niezadowolony. W ten sposób możesz stworzyć listę argumentów, które będą naginać klientów w Twoim kierunku.

Istnieje możliwość, że kupujący będzie się targował. Najczęściej robią to sprzedawcy, którzy chcą jak najbardziej obniżyć cenę – wtedy wystawiają mieszkanie z powrotem na rynek. Możesz być w stanie uzyskać niską cenę na swojej liście, jeśli jesteś gotów ją zapłacić. I nigdy nie należy zgadzać się na nic mniej niż to! Będzie to trudne, bo ci sami resellerzy uwielbiają wywierać presję psychologiczną.

Negocjowanie zadatku i umowy kupna-sprzedaży

Jeśli kupujący zgodzi się na zakup Twojej nieruchomości, pierwszą rzeczą do zrobienia jest podpisanie umowy depozytowej. To prawie gwarantuje, że on i ty jesteście poważni. Po podpisaniu tej umowy nabywca przekaże Ci określoną kwotę pieniędzy. Zazwyczaj jest to od 2% do 5% deklarowanej wartości mieszkania. Właściciel obiecuje w ten sposób, że sprzeda nieruchomość właściwej osobie za uzgodnioną cenę.

Nie należy zapominać, że w umowie będą zawarte kary dla obu stron. Jeśli kupujący zmieni zdanie, nie ma zwrotu zadatku. Jeśli właściciel mieszkania nagle nie zdecyduje się na sprzedaż, jest zobowiązany do podwojenia depozytu.

Gdy nadchodzi wyznaczony czas, sporządzana jest umowa sprzedaży. Przed transakcją należy przygotować wszystkie dokumenty wymienione na początku tego artykułu. Trzeba też sprawdzić wszystkich zameldowanych lokatorów.

Aby podpisać umowę sprzedaży należy udać się do notariusza. Podpisanie dopiero po otrzymaniu pieniędzy za nieruchomość. Będziesz musiał również napisać pokwitowanie, że kupujący dał ci wszystkie pieniądze, które uzgodniliście.

Gdy umowa zostanie podpisana przez obie strony, trzeba złożyć dokumenty do rejestracji przeniesienia własności mieszkania w lokalnym urzędzie rejestru państwowego. Rejestracja transakcji będzie wymagała opłaty państwowej w wysokości 2000 Zlotykhli.

Otrzymanie zapłaty

Najczęstsze pytanie przed sprzedażą mieszkania: „Jak przyjąć pieniądze od kupującego??”. Można to zrobić na kilka sposobów. Najrzadziej stosowaną obecnie formą jest płatność gotówką. Wiąże się to z szeregiem problemów. Najpierw trzeba policzyć pieniądze w obecności notariusza. A to nie jest takie proste, gdy chodzi o miliony Zlotykhli. Po drugie, każda notatka musi być sprawdzona pod kątem autentyczności. Jeśli wszystko jest w porządku, dajesz kupującemu pokwitowanie na pieniądze.

Innym sposobem na otrzymanie pieniędzy jest skorzystanie ze skrytki depozytowej. Kupujący musi wynająć skrytkę w dowolnym banku, a następnie zawrzeć umowę z instytucją. W umowie tej muszą być zapisane warunki dostępu do skrytki byłego właściciela. Oznacza to, że na tym paragonie musi być napisane, że dostęp do skrzynki jest udzielany, jeśli sprzedawca ma umowę sprzedaży.

Sprzedawca musi również wykonać pewne czynności. Musi wynająć inny sejf. Wkłada do niego pokwitowanie odbioru pieniędzy. Po zakończeniu transakcji zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu skrytki sejfowej, kupujący może odebrać to pokwitowanie.

Należy pamiętać, że zarówno kupujący jak i sprzedający muszą być obecni przy wypełnianiu pól. Pierwszy z nich musi upewnić się, że paragon znajduje się w pudełku i jest prawidłowo wypełniony. Drugi musi policzyć pieniądze.

Wreszcie jest jeszcze trzecia droga. Polega ona na wykorzystaniu depozytu notarialnego. W tym przypadku transakcja jest przeprowadzana za pośrednictwem rachunku bankowego notariusza. Jednak usługa ta będzie zawierała opłatę od banku. Konieczne jest wcześniejsze określenie kwoty.

Przekazanie mieszkania nabywcy

Wszystkie dokumenty są podpisane, pieniądze otrzymane … Teraz pozostaje tylko przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi. Dokonuje się tego w dniu złożenia dokumentów w Urzędzie Stanu Cywilnego. Wystarczy, że przekażesz klucze kupującemu, po czym możesz podpisać umowę o przekazaniu lokalu. Dokument ten potwierdza, że sprzedający pozostawił mieszkanie w dobrym stanie dla kupującego.

Unikanie oszustw

Można łatwo narazić się na ryzyko bycia oszukanym przez oszusta. Jednak sprzedawca musi też uważać na oszustów. Dlatego właśnie należy żądać pieniędzy przed podpisaniem ostatecznej umowy. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której kupujący nie będzie się spieszył z przekazaniem pieniędzy. Cóż, oszust może zniknąć bez śladu, prawie natychmiast odsprzedając swoją własność.

Wreszcie, nie dostarczaj oryginalnych dokumentów aż do zakończenia sprzedaży. Ani kupujący, ani pośrednik nie są w stanie! W ten sposób masz pewność, że zachowasz mieszkanie, dopóki nie dostaniesz za nie zapłaty.

Wniosek

To jest twoja lista kontrolna do sprzedaży mieszkania. Jeśli zrobisz to dobrze, pokój na pewno znajdzie nabywcę. Zwłaszcza jeśli nie zawyżysz ceny.